[龙岩]宏隆升刘庆平:刚性需求旺 房价下降难

前言：

保障性住房大体量的冲击，住宅市场集中放量的竞争，交易市场回暖迹象的缓慢，观望氛围下，房价起落如何，2008龙岩楼市将何去何从？奋战在市场第一线的代理商们有着绝对的发言权。为此，本网特别邀请厦门宏隆升房地产代理有限公司副总刘庆平，与我们分享了他的看法。

厦门宏隆升房地产代理有限公司副总刘庆平接受本网采访

刚性需求主宰市场 大户供给将趋紧

XMHOUSE：根据龙岩的规划，2008年要建设5000多套保障性住房，你认为这会不会波及商品房市场？

刘庆平：有点影响，但不会有大的冲突。因为住宅市场目前的政策是分两条腿走路，分工很明确，保障的归政府，市场的归市场。今年调控的重点是住房保障，90平方米以下的住宅占到100%。然而真正有余钱、想住得更好的购房者还是会选择购买商品房，毕竟商品房在居住品质上更具市场说服力，而且商品房更能反映出日趋国际化的居住潮流，代表了对一种新的生活方式的追求，因此在购房选择上，有能力的消费者还是会比较青睐商品房的，这也是社会经济文化发展的一个典型现象。

另一方面，由于07年楼市的宏观调控太频繁，今年在商品房这一块不会有大的政策出台了，刚性需求还将在未来的相当一段时间里主宰市场。

XMHOUSE：按照龙岩2008年住房建设计划总量目标，将建设近万套的商品住房，08年将面临着住宅市场放量的问题，对此你怎么看？

刘庆平：第一点，关于“放量”的问题，我觉得规划归规划，但具体的情况跟各个项目的工程进度以及推盘进度有关，一方面新动工的地没有那么快封顶销售，另一方面按照现在的市场趋势，在楼盘销售上，一般最早也要等到08年下半年乃至09年才能开盘放量，所以现在市场上能见到的大多是所剩无几的旧项目。

第二点，按照国家政策的要求和住房计划，今年的住房结构将进一步调整，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加保障性住房有效供应。特别是在户型比例方面，有70﹪为90平米以下的小户型，因此下半年至明年主要是小户型的竞争，而大户型的供给将趋紧，这对于改善型住房需求的消费者而言是不利的，因为可供选择的余地减少了，而且在龙岩，恰恰是这一部分消费群体占多数。

08走势整体上扬 热度集中在新区

XMHOUSE：能否分析简述一下2008年龙岩楼市的走势？

刘庆平：2008年龙岩的整体房地产市场还是往上走的。虽然开春成交量不大，楼市的观望气氛还在，但是预计到5、6月份，首波购房潮会来临。其中主要的影响因素一是城市化进程的加快。预计2010年龙岩规划区常住人口达到38万，城市化水平达到70%。

2008年，规划区住房总需求约为95万平方米，其中商品住房75万平方米(包括普通商品住房50万平方米)，保障性住房20万平方米。大量的需求，尤其是农村上来的自住购房者构成了龙岩楼市的刚性支撑力。其次，龙岩属于三线市场。全国普遍的三线市场都是去年才开始热起来的，本来就处在低起步的发展阶段，而且发展不久就遇到了政策的调整，前几年蓄积的住宅需求力量还没有完全释放，房地产上升的空间还在，再加上厦漳泉龙四地的联动发展，进一步推动了龙岩房市的整体向上运行。

XMHOUSE：2008年，龙岩房地产开发、发展的热点在哪些区域？

刘庆平：新区是规划发展的重点。根据龙岩市中心城区“十一五”住房建设规划（2008-2010商品房建设规划）情况来看，龙岩市中心城区未来重点的发展区域为以龙岩中心城区新区为主的区域。而未来重点的发展区域是龙岩大道、龙腾路、东肖开发区、莲东片区。从供应量上看，新区占总商品房供应量的比例高达40﹪。而在新区，08年上半年的热点依然会集中在登高西板块。

房价很难下降 5、6月份楼市回暖

XMHOUSE：对龙岩楼市春节冷清情况你怎么看？

刘庆平：春节楼市偏冷的状况是正常的，同时也是暂时的。一方面，春节本来就是楼市传统的淡季，成交量都不高；另一方面，08年春还处于政策的消化期，市场处于调整阶段。

XMHOUSE：现在很多人都在观望，盼着房价下降，对此你怎么看，你认为房价会降么？

刘庆平：不可否认，观望情绪和政策的累积效应会在一段时间影响到楼盘的成交量，从而迫使地产商做出阶段性的局部调整策略，比如活动促销，但在价格上不会做大的调整。从供需层面上看，龙岩市场的刚性需求仍在，尤其是自住性需求，是支撑岩城房地产的主要力量。而且从宏观层面上看，从2007年12月至今，全国70大中城市的房价仍然处于稳步上升的状态，可见，支撑房地产市场的刚性需求仍然很旺盛。所以岩城楼市的长远趋势还是处于上升段的。

从成本上看，从07年至今，物价持续高起，开发商的拿地成本、人工成本和建筑成本也在增加，尤其是国际铁矿石价格上涨了65﹪，直接带动了建筑成本的猛增，因此，房价很难下降。目前，福州的房地产市场已经率先由“望季”走向了旺季，都会华彩从2月18日对外接受认购，3月1日开盘当日，销售达到了90%；江南水都·心巢6号楼公开不到一个月，2月24日开盘当天销售量超63%；福晟·钱隆御景春节开假至今推出的60套房源售罄，而东方名城开盘至今则售出了近7个亿……预计岩城楼市或将在今年的5、6月份应该会有新的转机。

后记：

厦门宏隆升房地产代理有限公司于1999年9月正式成立，专业从事房地产的策划、广告、销售、物业等相关代理业务，2006年晋升“房地产一级代理资质”。几年来，专注于福建省区域市场，以极具实力的行销企划劲旅成功操盘厦门、福州、龙岩、漳州、三明等数十个热销楼盘，创下了不菲的口碑。

刘庆平笑称，2008年，八闽大地，宏隆升的旗帜在飘扬，代理项目多达17个，第一时间把握市场动向。在龙岩市场业已扎根5年，从2002年策划销售“汇景天下”开始，秉承“开拓·进取·诚信·务实”的企业理念，专业的团队运作、扎实的市场调研、透彻的客户了解，缔造一个又一个成功案例。2008年，宏隆升将有龙凤花园、裕福国际、丰华·世纪华城”三盘同期操控

2008年3月19日(XMHOUSE 陈芹珠）